Har du hittat ditt drömhus? Grattis! Men hur besiktar man hus innan köp? Vad ska man tänka på? Vilka fel och brister ska man leta efter och när får man häva köpet?

I den här artikeln kommer vi att gå igenom vad du som köpare ska tänka på vid besiktningen, hur du väljer besiktningsman och varför det är bra att du är på plats när besiktningen görs. Det kan låta som att det är en hel del att tänka på, men det är viktigt för att du ska veta att huset du köper är i gott skick innan du skriver kontrakt.

Ska du sälja din befintliga bostad? Låt oss på Norrlandsmäklarna hjälpa dig. Vi erbjuder stort engagemang och lång erfarenhet. Våra mäklare i Sundsvall och Timrå är lite bättre och mycket tryggare. Hos oss får du goda råd, hög tillgänglighet och moderna metoder. Vi är seriösa och transparenta.

Vad menas med överlåtelsebesiktning av huset?

En överlåtelsebesiktning är när en opartisk besiktningsman gör en grundlig undersökning av huset i samband med försäljning. Besiktningsmannen besiktar dels fastigheten, men också eventuell mark som har teknisk betydelse för byggnaden.

Du måste inte göra en överlåtelsebesiktning, men som köpare har du undersökningsplikt. Det betyder att du måste undersöka eventuella fel och brister i huset innan du skriver på ett köpekontrakt. När du gör en besiktning har du uppfyllt en del av din undersökningsplikt.

Därför ska du ta hjälp av en besiktningsman

Fukt, mögel och röta är fel som är svåra att upptäcka om man inte är expert. En godkänd besiktningsman däremot, kan upptäcka den här typen av problem och göra dig uppmärksam på dem. När du som köpare gör en överlåtelsebesiktning får du svart på vitt om huset är i det skick som säljaren lovat. Det gör att det finns mindre grogrund för konflikter i framtiden.

När sker en överlåtelsebesiktning?

Oftast lägger man in en besiktningsklausul i köpekontraktet. Då får du undersöka bostaden inom en tidsperiod som du kommer överens om med säljaren. Hittar du eller besiktningsmannen något fel så gör besiktningsklausulen att du kan häva köpet.

Du måste inte berätta det specifika skälet till att du vill backa från köpet, men det måste ha med huset att göra. Det kallas att du har lojalitetsplikt mot säljaren och du kan alltså inte använda besiktningsklausulen som ursäkt för att du ångrar köpet.

Ibland besiktar köparen bostaden innan köpet, för att vara säker på vad det är man betalar för.

Vad ingår i besiktningen?

När besiktningsmannen undersöker huset använder han eller hon sin syn, lukt och hörsel.

Det som undersöks är bland annat:

  • Tak
  • Väggar
  • Vind
  • Fasad
  • Grund
  • Våtutrymmen
  • Fönster
  • Kök
  • Elinstallationer
  • Vatteninstallationer
  • Fuktmätning
  • Avlopp

Det finns ett antal delar som inte ingår i en överlåtelsebesiktning. Dessa delar kan du ta in en annan fackman för att undersöka, om du ser behov av det. Ibland har säljaren redan gjort detta – fråga mäklaren efter vilken dokumentation som finns.

Det som inte undersöks i en överlåtelsebesiktning:

  • Värmeinstallationer
  • Ventilationsinstallationer
  • Sanitetsinstallationer
  • Skorstenar
  • Eldstäder
  • Hushållsmaskiner
  • Värmepannor
  • Halter av radon eller asbest
  • Vattenkvalitet i händelse av egen brunn
  • Altan och tomt
  • Utrymmen som inte går att komma åt

Skulle det finnas risk för att konstruktionen i huset är fuktskadad kan man behöva öppna upp konstruktionen. Det gör man ofta genom håltagning. Du ser i besiktningsmannens uppdragsavtal om detta ingår i den första besiktningen, eller om du måste beställa en så kallad utvidgad besiktning.

Kom ihåg att en överlåtelsebesiktning ofta inte täcker hela undersökningsplikten. De saker som vi listat ovan, som besiktningsmannen inte undersöker, kan du behöva ta in andra fackmän för att undersöka, innan du skriver på köpekontraktet.

Vad händer om besiktningsmannen har anmärkningar?

Om det dyker upp risker eller problem i besiktningen kommer du att få veta om det är direkta fel som måste åtgärdas, eller om det är risker som behöver undersökas vidare. Se till att du förstår hur stora eventuella riskerna är och vad det kan komma att kosta att åtgärda. Du kan inte begära ersättning i efterhand för fel som finns noterade i besiktningsmannens protokoll.

När du fått denna information är det upp till dig att avgöra om du vill köpa huset, om du vill pruta på priset, eller om du vill backa.

Vad betyder dolda fel?

Kort sagt är dolda fel sådana fel som har funnits i bostaden redan när du köpte den. Men de har inte upptäckts vid en noggrann undersökning. För att räknas som ett dolt fel ska felet heller inte vara förväntat utifrån bostadens ålder och skick.

När du köper en bostadsrätt har du två år på dig att åberopa dolda fel. När du köper en villa eller fastighet har du tio år på dig. Med tanke på detta är det viktigt att du undersöker allting i huset du vill köpa, så långt det är möjligt. Lyft på mattor, vrid på alla kranar, testa om spisen fungerar och så vidare.

Vad mer ska jag tänka på när jag köper hus?

När du börjar fundera på besiktning har du kommit ganska långt i processen att köpa hus. Men om du inte är där än finns det fler saker att tänka på innan du köper ditt drömhus. Du bör fundera på budget, lånelöfte och vilka avgifter som tillkommer när man köper ett hus.

För att göra det enkelt för dig har vi samlat våra bästa tips för vad du ska tänka på när du köper hus.

Hur besiktar man hus innan köp? Vanliga frågor och svar!

Vad ska man tänka på innan besiktning av hus?

Som säljare av huset kan du underlätta för besiktningsmannen genom att till exempel plocka bort sådant som är i vägen i diskbänksskåp och framför inspektionsluckor. Du kan göra rent i golvbrunnar och göra så att det är lätt att komma åt till exempel under badkar eller runtom huset. Undvik att tända starka doftljus eller att använda starka rengöringsmedel, det kan dölja eventuell mögellukt.

Som köpare ska du se till att titta noga i besiktningsmannens uppdragsavtal så att du får reda på vad som ingår i besiktningen du har beställt. Beroende på hur det ser ut kan du behöva komplettera besiktningen med undersökningar av till exempel en sotare eller en fuktexpert. Kolla först igenom den dokumentation som finns, kanske har säljaren redan gjort vissa av dessa undersökningar?

Hur mycket kostar det att besikta ett hus?

Vad det kostar beror dels på hur stort huset är, på vilken besiktningsman du anlitar och var i landet huset finns. Man brukar räkna med att det kostar runt 15 000 – 20 000 kronor med en besiktning.

Vem ska besiktiga huset?

Det bästa är att anlita en godkänd besiktningsman. Många fel är svåra att upptäcka om man inte är expert – därför är det bra att ta in ett proffs. Du kan alltid fråga din mäklare eller din bank för att få tips om den bästa besiktningsmannen i området. Var noga med att den du väljer att anlita har ansvarsförsäkring. Ta även referenser för att vara säker på att du får en bra besiktningsman som är noggrann i sitt arbete.

Hur går en besiktning av hus till?

Besiktningen börjar med att besiktningsmannen går igenom dokumentationen av huset, så som ritningar, bygglov och annat. Säljaren får sedan berätta mer om sitt hus för att besiktningsmannen ska få koll på eventuella skador eller renoveringar – påbörjade eller redan avslutade.

Sen är det dags för en okulär besiktning där besiktningsmannen undersöker husets skick. Utifrån denna lämnar besiktningsmannen sedan ett protokoll med en riskanalys och med rekommendationer för hur eventuella brister ska åtgärdas. Det är alltid bra om du som ska köpa huset är med vid din husbesiktning, då kan du passa på att ställa frågor direkt till besiktningsmannen och se med egna ögon vad som menas.

Hitta ditt drömboende

Är du på jakt efter ditt drömhus i Sundsvall eller Timrå?

Här har vi samlat alla hem vi har till salu just nu.

Läs mer: Fråga din mäklare