Norrlandsmäklarna svarar och förklarar - Vinstskatt

Vi på Norrlandsmäklarna besvarar dina frågor kring vinstskatt vid bostadsförsäljning och förklarar hur det fungerar med deklaration, uppskov och reavinst!

Vad är reavinst och vinstskatt?

Reavinst eller kapitalvinst, är den vinst du gör när du säljer din bostad till ett högre pris än vad du ursprungligen betalade när du köpte bostaden. På denna vinst ska du betala kapitalvinstskatt, som ofta kallas för reavinstskatt. Om försäljningspriset istället är lägre än inköpspriset har du gjort en förlust, vilket även det ska rapporteras i din deklaration. Oberoende av om det handlar om en vinst eller förlust, ska detta inkluderas i din årliga inkomstdeklaration till Skatteverket.

Det som gäller är följande:

Vinstskatten för privatägda bostäder är 22 procent. Du bör inkludera uppgifter om bostadsförsäljningen i din deklaration som gäller det år köpekontraktet undertecknades. Detta ska göras oavsett när köparen faktiskt tar över bostaden.

Så deklarerar du bostadsförsäljningen och räknar ut vinstskatten

För att beräkna vinstskatten för din bostadsrätt eller fastighet börjar du med att fastställa försäljningspriset och sedan subtrahera olika kostnader som köppris och förbättringsutgifter, samt lägga till eventuella uppskov.

Det är viktigt att hålla sig uppdaterad kring de lagar och regler som gäller angående reavinstskatt och uppskov, då dessa kan förändras. Kontrollera därför alltid med Skatteverket vad som gäller just nu när det är dags att deklarera.

Så räknar du ut vinstskatten för din bostadsrätt:

Det första du behöver göra för att räkna ut reavinstskatten på din bostad är att räkna ut vinsten eller förlusten av försäljningen.

För att räkna ut vinsten eller förlusten av försäljningen utgår du från försäljningspriset och drar sedan av följande:

- Försäljningsutgifter
- Inköpspris
- Förbättringsutgifter
- Kapitaltillskott
- Andel av inre reparationsfond vid försäljningen

När du dragit av detta adderar du:
+ Andelen av inre reparationsfond vid köpet
+ Återföring av uppskov

Denna beräkning ger dig den summa som avser din vinst eller förlust av din bostadsförsäljning.

Så räknar du ut vinstskatten för hus, villa, ägarlägenhet eller tomt:

För att beräkna reavinstskatten på hus, villa, småhus, ägarlägenhet eller tomt, ser uträkningen lite annorlunda ut.

Så här räknar du ut reavinstskatten på hus, villa, småhus, ägarlägenhet eller tomt:

Du börjar med att utgå från försäljningspriset och drar sedan av:
- Försäljningsutgifter
- Inköpspris och lagfartskostnad
- Förbättringsutgifter

Därefter lägger du till:
+ Återföring av uppskov

Denna beräkning ger dig den summa som avser din vinst eller förlust av din bostadsförsäljning.

För dig som har sålt med förlust

Vid förlust får du dra av en del av förlusten i din deklaration, vilket kan minska din skattebörda. Om du sålt din bostad med vinst deklarerar du vinsten och betalar skatt på den, vilket för en privatbostad innebär att en viss del av vinsten är skattefri, medan resten beskattas.

När du räknar ut din vinst eller förlust har du möjlighet att dra av kostnader för exempelvis mäklararvoden och renoveringar som ökat bostadens värde. Det finns även möjlighet till skatteuppskov, vilket innebär att du kan skjuta upp betalningen av reavinstskatten under vissa förutsättningar.

För dig som har sålt med vinst

För dig som sålt en bostad för privat bruk, gjort en vinst och ska betala vinstskatt, behöver du betala 22 procent av vinsten i skatt.

Exempel:

Du säljer en bostad för 3 miljoner kronor, varav 500 000 kronor är vinst. För att beräkna hur mycket vinstskatt du ska betala multiplicerar du vinsten med 0,22. I det här exemplet ska du alltså betala 110 000 kronor i vinstskatt.

Uträkning: 500 000 kronor x 0,22 = 110 000 kronor

Avdrag för utgifter

När du räknar ut din vinst eller förlust har du rätt att göra avdrag för vissa utgifter. Du får göra avdrag för utgifter som mäklararvode, besiktning och homestyling. Du får också göra avdrag för kostnader som tillkommit under köpet av bostaden, som pantbrev och lagfart, och för vissa renoveringar.

Uppskov på reavinstskatten

Om du har sålt din tidigare bostad med vinst och köpt en annan som du har flyttat in i, finns möjligheten att skjuta upp betalningen av skatten på vinsten (22 % av vinstsumman). Det innebär inte att du blir befriad från skatt, utan bara att du kan försena betalningen av hela eller delar av den summan. Det belopp du väljer att inte betala skatt för direkt kallas uppskovsbelopp. Från 1 juli 2020 gäller en övre gräns för detta uppskov, satt till tre miljoner kronor.

Uppskovsräntan är borttagen sedan 1 januari 2021

Den tidigare årliga kostnaden för detta uppskov, uppskovsräntan, avskaffades från och med 1 januari 2021. Det innebär att för uppskov gjorda från inkomståret 2021 och framåt, behöver du inte betala någon ränta på det belopp du skjutit upp. Detta gäller såväl nya som gamla uppskov.

Om du har sålt din permanentbostad med vinst mellan åren 2017 och 2021, kan du under vissa förhållanden begära att få uppskovet beviljat i efterhand via Skatteverkets webbplats, senast sex år efter försäljningsåret. Även om du kan få tillbaka den inbetalda vinstskatten och beviljas uppskov, betyder det inte att skulden till staten utraderas; du behöver bara inte betala uppskovsräntan.

Så länge får du ha ett uppskov

Du får behålla uppskovet så länge du äger den nya bostaden som ersatte den gamla. Om du säljer denna bostad och köper en annan, kan du under vissa omständigheter begära nytt uppskov; annars återinförs det tidigare uppskovsbeloppet i beskattningen.

Om bostaden övergår till en ny ägare genom exempelvis arv, testamente eller bodelning, återförs normalt uppskovsbeloppet till beskattning, även om det finns undantag till denna regel. Mer information om dessa undantag finns att läsa på Skatteverkets webbplats.

Kom ihåg att reglerna för hur stor vinstskatten är, hur stora uppskovsbeloppen får vara och villkoren för att få uppskov kan ändras över tid. Därför är det viktigt att du kontrollerar de aktuella reglerna hos Skatteverket när det är dags att deklarera.