Amortering är en central del av ditt bolån och påverkar både dina månatliga betalningar och hur snabbt du betalar av din skuld. I denna artikel förklarar vi vad amortering innebär, hur det fungerar och varför det är viktigt att förstå de olika amorteringskraven.
Oavsett om du är en nybliven bostadsägare eller funderar på att köpa ditt första hem, hjälper vi på Norrlandsmäklarna dig att navigera i amorteringens värld, så att du får bättre förståelse för hur amorteringen påverkar din ekonomi på lång sikt.
Amortering
Amortering är ett begrepp som används inom ekonomi och finans för att beskriva processen att betala av en skuld över tid genom regelbundna betalningar.
Vad är amortering?
När du tar ett lån, till exempel ett bolån eller ett privatlån, förväntas du betala tillbaka lånebeloppet tillsammans med ränta. Amortering är det belopp av dina betalningar som går till att minska själva lånebeloppet (kapitalet) medan ränta är den del som går till långivaren som kompensation för att du lånat pengarna.
Vad betyder amortering?
Ordet ”amortering” kommer från det latinska ordet ”amortire”, vilket betyder ”döda” eller ”utsläcka”. I ekonomisk terminologi betyder amortering att utsläcka eller minska en skuld genom att betala av den i delar över tid. Med andra ord, det innebär att successivt återbetala ett lån genom regelbundna betalningar som minskar lånets huvudbelopp tills det att lånet är helt återbetalt.
Vad innebär amortering?
Amortering innebär att du betalar av en skuld genom regelbundna betalningar över en viss tidsperiod. Varje betalning som du gör innehåller två delar: en del som går till att minska själva lånebeloppet (kapitalet) och en del som går till ränta. Amorteringen är den del av betalningen som minskar lånebeloppet.
När du amorterar, betalar du alltså tillbaka en del av det ursprungliga lånet vid varje betalningstillfälle, vilket leder till att den totala skulden minskar successivt. Amorteringen gör att din skuld minskar över tid, vilket också minskar den totala räntekostnaden, eftersom räntan beräknas på det kvarvarande lånebeloppet. Sammanfattningsvis är amortering ett sätt att gradvis betala av en skuld till den är helt återbetald.
Hur räknar man ut amortering?
Att räkna ut amorteringen på ett lån beror på vilken typ av amortering som används. Här är en förklaring av de två vanligaste metoderna för att räkna ut amortering:
1. Rak amortering
Vid rak amortering betalar du samma belopp i amortering vid varje betalningstillfälle, men räntekostnaden minskar över tid eftersom den baseras på det kvarvarande lånebeloppet. Totalkostnaden minskar alltså över tid.
2. Annuitetslån
Vid annuitetslån är den totala betalningen (amortering + ränta) samma varje månad. I början består en större del av betalningen av ränta och en mindre del av amortering, men efterhand som skulden minskar, ökar amorteringsdelen. Här ingår både amortering och ränta, och andelen som går till amortering ökar varje månad.
Amorteringskrav
I Sverige finns det lagstadgade amorteringskrav för bolån, vilket innebär att låntagare måste amortera en viss del av lånet varje år. Kraven är olika beroende på hur stort lånet är i förhållande till bostadens värde och låntagarens inkomst.
Vad är amorteringskrav?
Amorteringskrav är regler som styr hur mycket och hur ofta du måste betala av på ditt bolån. Dessa krav har införts av svenska myndigheter för att säkerställa att låntagare gradvis minskar sina skulder och för att minska risken för att hushåll och den svenska ekonomin påverkas negativt av överbelåning.
De huvudsakliga amorteringskraven i Sverige
1. Amorteringskrav baserat på belåningsgrad:
- Om du lånar mer än 70 % av bostadens värde måste du amortera minst 2 % av lånebeloppet per år.
- Om du lånar mellan 50 % och 70 % av bostadens värde måste du amortera minst 1 % av lånebeloppet per år.
- Om beloppet är mindre än 50 % av bostadens värde finns det inget lagstadgat krav på amortering, men långivare kan fortfarande ha egna regler.
2. Amorteringskrav baserat på skuldkvot:
- Om din totala skuld är mer än 4,5 gånger din årliga bruttoinkomst, måste du amortera ytterligare 1 % av lånebeloppet per år, utöver det som krävs baserat på belåningsgraden.
Exempel på hur amorteringskrav kan se ut:
Om du köper en bostad för 3 miljoner kronor och lånar 2,4 miljoner (80 % belåningsgrad), måste du amortera 2 % per år, vilket är 48 000 kr per år, eller 4 000 kr per månad.
Om din totala skuld också överstiger 4,5 gånger din årsinkomst, skulle du behöva amortera ytterligare 1 %, vilket ger totalt 3 % per år.
Syfte med amorteringskrav
Amorteringskraven syftar till att minska hushållens skuldsättning och öka den finansiella stabiliteten i Sverige. Genom att ”tvinga” låntagare att gradvis betala av på sina lån minskar risken för att hushåll blir överbelånade, särskilt om räntorna skulle stiga eller om bostadspriserna skulle falla.
Amorteringskraven är en viktig del av den svenska bostadsmarknaden och kan påverka hur mycket du har råd att låna och hur mycket du måste betala varje månad.
Amortering – vanliga frågor och svar
Hur mycket ska man amortera i månaden?
Du ska betala en summa varje månad vid amortering. Hur mycket den summan uppgår till beror på flera olika faktorer, såsom:
- Belåningsgrad (hur mycket du har lånat i förhållande till bostadens värde).
- Din inkomst och skuldkvot (din totala skuld i förhållande till din bruttoinkomst).
- Lånets löptid (hur länge du har på dig att betala tillbaka lånet).
- Vilken typ av lån du har (t.ex. rak amortering eller annuitetslån)
Generella riktlinjer:
- Om belåningsgraden är över 70 %: Du ska amortera minst 2 % av lånebeloppet per år.
- Om belåningsgraden är mellan 50 % och 70 %: Du ska amortera minst 1 % av lånebeloppet per år.
- Om din skuldkvot är över 4,5 gånger din årliga bruttoinkomst: Du ska amortera ytterligare 1 % per år, utöver ovanstående krav.
Du kan alltid amortera mer än minimikravet
Förutom lagkraven kan du också välja att amortera mer än minimikraven för att minska dina räntekostnader snabbare och bli skuldfri tidigare. Hur mycket du bör amortera utöver det obligatoriska beror på din ekonomi, dina mål och din livssituation. Det är alltid bra att göra en budget och se hur mycket du har råd att amortera utan att det påverkar din vardagsekonomi för mycket.
När amorterar man 3 %?
Du behöver amortera 3 % av lånebeloppet per år när följande två kriterier är uppfyllda samtidigt:
- Belåningsgrad över 70 %: Du har lånat mer än 70 % av bostadens marknadsvärde.
- Skuldkvot över 4,5 gånger årsinkomsten: Din totala skuld är mer än 4,5 gånger din årliga bruttoinkomst.
Så här fungerar det:
- Belåningsgrad över 70 %: Du måste amortera 2 % per år av lånebeloppet
- Skuldkvot över 4,5 gånger årsinkomsten: Om din skuldkvot är över 4,5 måste du amortera ytterligare 1 % per år.
När båda dessa villkor är uppfyllda, lägger man ihop procentsatserna (2 % + 1 %), vilket innebär att du ska amortera totalt 3 % av lånebeloppet per år.
Exempel:
Anta att du har köpt en bostad för 3 miljoner kronor och lånat 2,4 miljoner kronor (80 % belåningsgrad). Om din årliga bruttoinkomst är 500 000 kronor och din totala skuld är 2,4 miljoner kronor, är din skuldkvot 4,8 (2,4 miljoner/500 000 = 4,8).
Eftersom:
- Din belåningsgrad är över 70 % krävs det att du amorterar 2 %.
- Din skuldkvot är över 4,5 innebär det att du måste amortera ytterligare 1 %.
Därför måste du totalt amortera 3 % per år av ditt lånebelopp, vilket i detta exempel är 72 000 kronor per år eller 6 000 kronor per månad.
Vad är det för skillnad på amortering och ränta?
Amortering och ränta är två olika delar av de betalningar du gör när du har ett lån, och de tjänar olika syften. Tillsammans utgör amortering och ränta de totala betalningarna du gör varje månad när du har ett lån. I enkelhet kan man säga att amortering minskar själva skulden, medan ränta är kostnaden för att låna pengar.
Amortering
- Definition: Amortering är den del av din betalning som går till att minska själva lånebeloppet, det vill säga kapitalet du har lånat.
- Syfte: Amorteringen gör att ditt lånebelopp minskar över tid. Varje gång du amorterar, minskar du din skuld till långivaren.
- Effekt: När du amorterar minskar du den totala skulden, vilket på sikt minskar den totala kostnaden för lånet eftersom räntan beräknas på det återstående lånebeloppet.
Ränta
- Definition: Ränta är kostnaden för att låna pengar, alltså den avgift som långivaren tar ut för att låna ut pengar till dig.
- Syfte: Räntan är långivarens ersättning för att du får använda deras pengar under en viss tid. Den beräknas som en procentandel av det återstående lånebeloppet.
- Effekt: Räntan påverkar hur mycket du betalar utöver själva lånebeloppet. Ju högre ränta och ju längre du har lånet, desto mer betalar du totalt sett för att ha lånat pengarna.
Hur har amorteringskravet ändrats senaste årtiondet?
Amorteringskravet i Sverige har genomgått betydande förändringar under det senaste årtiondet som en del av en bredare strategi för att öka finansiell stabilitet och minska hushållens skuldsättning. Här är en översikt över de viktigaste förändringarna:
Införandet av det första amorteringskravet (2016)
På grund av stigande bostadspriser och ökande hushållsskulder inför Finansinspektionen det första amorteringskravet i juni 2016. Kravet tvingade låntagare att betala av på sina lån snabbare, vilket minskade risken för överbelåning och dämpade bostadsmarknaden. Enligt detta krav skulle alla nya bolån som översteg 50 % av bostadens värde amorteras enligt följande:
- Lån med en belåningsgrad över 70 %: amortering på minst 2 % av lånebeloppet per år.
- Lån med en belåningsgrad mellan 50 % och 70 %: amortering på minst 1 % av lånebeloppet per år.
Skärpning av amorteringskravet (2018)
Trots det första amorteringskravet 2016 fortsatte hushållens skuldsättning att öka, och därför beslutade Finansinspektionen att ytterligare skärpa kraven. Detta gjorde det svårare att låna stora belopp i förhållande till sin inkomst, och syftade till att ytterligare dämpa tillväxten av hushållens skuldsättning.
Från och med 1 mars 2018 infördes ett tilläggskrav baserat på låntagarens skuldkvot (dvs. förhållandet mellan hushållets totala skuld och bruttoinkomst):
- Om den totala skulden översteg 4,5 gånger hushållets årliga bruttoinkomst, måste låntagaren amortera ytterligare 1 % av lånebeloppet per år, utöver det som krävdes baserat på belåningsgraden.
Tillfälligt slopande av amorteringskravet (2020-201)
På grund av den ekonomiska osäkerheten som följde av COVID 19-pandemin, beslutade Finansinspektionen att tillfälligt tillåta undantag från amorteringskravet. Mellan april 2020 och augusti 2021 kunde bolånetagare ansöka om att slippa amortera på sina lån, oavsett belåningsgrad eller skuldkvot. Detta gav hushållen ekonomiskt utrymme under pandemin och minskade pressen på hushållens kassaflöde under en period av ekonomisk osäkerhet.
Återgång till ordinarie amorteringskrav (2021)
Efter pandemins mest akuta fas och med en stabilisering av ekonomin återinfördes de ordinarie amorteringskraven i september 2021. Låntagare måste återigen följa de amorteringskrav som infördes 2016 och 2018, dvs. krav baserade på både belåningsgrad och skuldkvot.
Hur länge gäller en amorteringsgrundande värdering av min bostad?
En amorteringsgrundande värdering av din bostad gäller i fem år enligt de svenska reglerna. Detta innebär att om du fått din bostad värderad och använder den värderingen för att bestämma din belåningsgrad och därmed hur mycket du ska amortera, så kan denna värdering användas som grund för amorteringskravet under en period av fem år.