Hur mycket vinstskatt ska du betala när du säljer din bostad? Kan man skjuta upp skatten och hur fungerar det om du gjort en förlust på bostadsförsäljningen?
Vi på Norrlandsmäklarna besvarar dina frågor kring vinstskatt vid bostadsförsäljning och förklarar hur det fungerar med deklaration, uppskov och reavinst!
Vad är reavinst och vinstskatt?
Reavinst eller kapitalvinst, är den vinst du gör när du säljer din bostad till ett högre pris än vad du ursprungligen betalade när du köpte bostaden. På denna vinst ska du betala kapitalvinstskatt, som ofta kallas för reavinstskatt. Om försäljningspriset istället är lägre än inköpspriset har du gjort en förlust, vilket även det ska rapporteras i din deklaration. Oberoende av om det handlar om en vinst eller förlust, ska detta inkluderas i din årliga inkomstdeklaration till Skatteverket.
Den skatt du betalar på din kapitalvinst vid försäljning av privatbostad är vanligen 22 procent av vinsten. Det finns dock en del förvirring kring om skattesatsen är 22 eller 30 procent.
Det som gäller är följande:
Vinstskatten för privatägda bostäder är 22 procent. Du bör inkludera uppgifter om bostadsförsäljningen i din deklaration som gäller det år köpekontraktet undertecknades. Detta ska göras oavsett när köparen faktiskt tar över bostaden.
Så deklarerar du bostadsförsäljningen och räknar ut vinstskatten
För att beräkna vinstskatten för din bostadsrätt eller fastighet börjar du med att fastställa försäljningspriset och sedan subtrahera olika kostnader som köppris och förbättringsutgifter, samt lägga till eventuella uppskov.
Det är viktigt att hålla sig uppdaterad kring de lagar och regler som gäller angående reavinstskatt och uppskov, då dessa kan förändras. Kontrollera därför alltid med Skatteverket vad som gäller just nu när det är dags att deklarera.
Så räknar du ut vinstskatten för din bostadsrätt:
Det första du behöver göra för att räkna ut reavinstskatten på din bostad är att räkna ut vinsten eller förlusten av försäljningen.
För att räkna ut vinsten eller förlusten av försäljningen utgår du från försäljningspriset och drar sedan av följande:
– Försäljningsutgifter
– Inköpspris
– Förbättringsutgifter
– Kapitaltillskott
– Andel av inre reparationsfond vid försäljningen
När du dragit av detta adderar du:
+ Andelen av inre reparationsfond vid köpet
+ Återföring av uppskov
Denna beräkning ger dig den summa som avser din vinst eller förlust av din bostadsförsäljning.
Så räknar du ut vinstskatten för hus, villa, ägarlägenhet eller tomt:
För att beräkna reavinstskatten på hus, villa, småhus, ägarlägenhet eller tomt, ser uträkningen lite annorlunda ut.
Så här räknar du ut reavinstskatten på hus, villa, småhus, ägarlägenhet eller tomt:
Du börjar med att utgå från försäljningspriset och drar sedan av:
– Försäljningsutgifter
– Inköpspris och lagfartskostnad
– Förbättringsutgifter
Därefter lägger du till:
+ Återföring av uppskov
Denna beräkning ger dig den summa som avser din vinst eller förlust av din bostadsförsäljning.
För dig som har sålt med förlust
Vid förlust får du dra av en del av förlusten i din deklaration, vilket kan minska din skattebörda. Om du sålt din bostad med vinst deklarerar du vinsten och betalar skatt på den, vilket för en privatbostad innebär att en viss del av vinsten är skattefri, medan resten beskattas.
När du räknar ut din vinst eller förlust har du möjlighet att dra av kostnader för exempelvis mäklararvoden och renoveringar som ökat bostadens värde. Det finns även möjlighet till skatteuppskov, vilket innebär att du kan skjuta upp betalningen av reavinstskatten under vissa förutsättningar.
För dig som har sålt med vinst
För dig som sålt en bostad för privat bruk, gjort en vinst och ska betala vinstskatt, behöver du betala 22 procent av vinsten. Observera att du behöver betala 30 procent skatt på den återstående delen av försäljningspriset (det som inte är vinst).
Exempel:
Du säljer en bostad för 3 miljoner kronor, varav 500 000 kronor är vinst.
Du betalar följande i skatt:
500 000 kronor (vinsten) – du betalar 22 procent i skatt.
2 500 000 kronor (resterande försäljningsintäkt) – du betalar 30 procent skatt.
Avdrag för utgifter
När du räknar ut din vinst eller förlust har du rätt att göra avdrag för vissa utgifter. Du får göra avdrag för utgifter som mäklararvode, besiktning och homestyling. Du får också göra avdrag för kostnader som tillkommit under köpet av bostaden, som pantbrev och lagfart, och för vissa renoveringar.
Uppskov på reavinstskatten
Om du har sålt din tidigare bostad med vinst och köpt en annan som du har flyttat in i, finns möjligheten att skjuta upp betalningen av skatten på vinsten (22 % av vinstsumman). Det innebär inte att du blir befriad från skatt, utan bara att du kan försena betalningen av hela eller delar av den summan. Det belopp du väljer att inte betala skatt för direkt kallas uppskovsbelopp. Från 1 juli 2020 gäller en övre gräns för detta uppskov, satt till tre miljoner kronor.
Uppskovsräntan är borttagen sedan 1 januari 2021
Den tidigare årliga kostnaden för detta uppskov, uppskovsräntan, avskaffades från och med 1 januari 2021. Det innebär att för uppskov gjorda från inkomståret 2021 och framåt, behöver du inte betala någon ränta på det belopp du skjutit upp. Detta gäller såväl nya som gamla uppskov.
Om du har sålt din permanentbostad med vinst mellan åren 2017 och 2021, kan du under vissa förhållanden begära att få uppskovet beviljat i efterhand via Skatteverkets webbplats, senast sex år efter försäljningsåret. Även om du kan få tillbaka den inbetalda vinstskatten och beviljas uppskov, betyder det inte att skulden till staten utraderas; du behöver bara inte betala uppskovsräntan.
Så länge får du ha ett uppskov
Du får behålla uppskovet så länge du äger den nya bostaden som ersatte den gamla. Om du säljer denna bostad och köper en annan, kan du under vissa omständigheter begära nytt uppskov; annars återinförs det tidigare uppskovsbeloppet i beskattningen.
Om bostaden övergår till en ny ägare genom exempelvis arv, testamente eller bodelning, återförs normalt uppskovsbeloppet till beskattning, även om det finns undantag till denna regel. Mer information om dessa undantag finns att läsa på Skatteverkets webbplats.
Kom ihåg att reglerna för hur stor vinstskatten är, hur stora uppskovsbeloppen får vara och villkoren för att få uppskov kan ändras över tid. Därför är det viktigt att du kontrollerar de aktuella reglerna hos Skatteverket när det är dags att deklarera.
Vad är vinstskatt? – Vanliga frågor och svar
Vill du veta mer om hur det fungerar med reavinstskatt? Här har vi samlat vanliga frågor och svar om reavinstskatt. Läs mer nedan.
Vad är vinstskatt?
Vinstskatt är en skatt som betalas på den vinst som ett företag eller en individ genererar från olika typer av investeringar eller affärsverksamheter. För privatpersoner kan detta innebära skatt på kapitalvinster, det vill säga vinsten från försäljning av tillgångar som aktier, fastigheter eller andra investeringar. Skattesatsen för kapitalvinster varierar beroende på land och ibland beroende på hur länge tillgången har innehafts.
Vinstskatt syftar till att beskatta ökningen i ekonomiskt värde som en individ eller företag erhållit, och skatten bidrar till statens intäkter.
Vad är reavinst?
Reavinst är ett annat ord för kapitalvinst, det vill säga den vinst som uppstår när en tillgång (som fastigheter, aktier, fonder eller andra värdepapper) säljs för mer än vad den ursprungligen köptes för. Skillnaden mellan försäljningspriset och inköpspriset (justerat för eventuella förbättringskostnader, försäljningskostnader och liknande) utgör reavinsten.
I många länder, inklusive Sverige, är vinsten skattepliktig, vilket innebär att du måste betala skatt på vinsten. Skattesatsen och hur reavinsten beräknas kan variera beroende på typen av tillgång och landets specifika skatteregler. I Sverige kallas skatt på reavinst för reavinstskatt eller kapitalvinstskatt och utgör en procentuell del av vinsten.
Hur fungerar vinstskatt vid försäljning av bostad?
Vinstskatt vid försäljning av bostad, även känd som kapitalvinstskatt, är den skatt du betalar på vinsten från försäljningen av din fastighet eller bostadsrätt.
Så här fungerar vinstskatt vid försäljning av en bostad eller fastighet, i stora drag:
Beräkning av vinsten:
För att räkna ut din vinst drar du av inköpspriset och kostnader för förbättringar av bostaden (som ökat dess värde) samt försäljningskostnader från försäljningspriset. Inköpspriset kan även justeras uppåt med ett schablonavdrag eller genom att du specificerar de faktiska kostnaderna för förvärv och förbättring.
Skattesats:
I många länder, inklusive Sverige, är skattesatsen för kapitalvinst från bostadsförsäljning fast. I Sverige är det 22 % av vinsten.
Uppskov:
I Sverige kan du välja att inte betala hela skatten direkt. Istället kan du välja att uppskjuta betalningen av en del av skatten genom något som kallas uppskov. När du gör detta betalar du en årlig ränta på det uppskjutna beloppet.
Deklaration:
Vinsten och skatten ska deklareras i din inkomstdeklaration året efter försäljningen. Du anger då hur mycket vinst du gjort och hur mycket skatt du ska betala eller hur mycket du valt att uppskjuta.
Kom ihåg att spara kvitton och dokument
Det är viktigt att spara alla kvitton och dokument som rör ditt bostadsköp och din försäljning, eftersom dessa behövs för att räkna ut din vinst korrekt och för att styrka dina avdrag vid en eventuell framtida kontroll från Skatteverket. Om du har sålt en bostad med förlust, kan denna förlust ibland dras av mot vinst på andra kapitaltillgångar.