Att köpa eller sälja ett hus är en av de största affärerna i livet och en besiktning av huset är ett viktigt steg för att säkerställa att affären blir trygg och problemfri.
En besiktning kan ge värdefull information om husets skick och hjälpa både köpare och säljare att fatta välgrundade beslut. Det minskar risken för överraskningar i form av dolda fel och skador som kan bli kostsamma att åtgärda.
I denna artikel går vi på Norrlandsmäklarna igenom allt du behöver veta om besiktning av hus – från vad besiktningens olika delar innebär och hur en besiktning fungerar, till varför det är så viktigt vid ditt nästa bostadsköp eller försäljning. Vi svarar på vanliga frågor och förklarar allt du behöver veta för att du ska kunna fatta trygga beslut på bostadsmarknaden.
Vad är en husbesiktning och varför är det viktigt?
En husbesiktning är en professionell genomgång av en fastighet som syftar till att ge en tydlig bild av dess skick, vilket skapar trygghet för både säljare och köpare.
Under besiktningen granskas både synliga och potentiellt dolda fel som kan påverka husets värde, säkerhet och långsiktiga underhåll.
Besiktningen genomförs av en certifierad besiktningsman som systematiskt undersöker viktiga delar av byggnaden, inklusive konstruktion, tak, dränering, el, ventilation och eventuella fuktproblem.
Därför är besiktningen viktig
Att genomföra en besiktning är avgörande för köpare och säljare.
- För köparen innebär det en trygghet i att få en professionell bedömning av fastighetens skick och därmed undvika oväntade renoveringskostnader efter köp. Dessutom är det en del av köparens undersökningsplikt, vilket innebär att köparen ansvarar för att kontrollera fastigheten innan köpet.
- För säljaren kan en förbesiktning vara en strategisk fördel, då den kan identifiera eventuella brister som kan åtgärdas i förväg och därmed öka fastighetens marknadsvärde. En besiktigad bostad kan dessutom bidra till att försäljningen går snabbare och smidigare genom att minska risken för osäkerhet och prisförhandlingar.
Oavsett om du är köpare eller säljare bidrar en besiktning till en tryggare och smidigare bostadsaffär.
Vad ingår i en besiktning?
En standardbesiktning omfattar en grundlig kontroll av husets konstruktion och skick.
De viktigaste områdena som undersöks:
- Konstruktion och tak: besiktningsmannen kontrollerar takets skick, ytterväggar och bärande konstruktioner för att identifiera skador eller tecken på slitage.
- Ventilation och fukt: fuktproblem kan leda till mögel och allvarliga skador på huset. Besiktningen inkluderar en kontroll av ventilationen och fukt i kritiska områden som källare och våtutrymmen.
- Värmesystem och el: system för uppvärmning och elinstallationer undersöks för att säkerställa att de fungerar korrekt och är säkra.
- Dränering och grunder: dränering runt huset och grunden kontrolleras för att upptäcka eventuella problem med fukt eller sättningar.
En utförlig besiktning resulterar i ett besiktningsprotokoll där alla fynd dokumenteras och förklaras.
När bör en besiktning göras?
Besiktning när du ska köpa bostad
För dig som ska köpa är det viktigt att genomföra en besiktning för att upptäcka eventuella dolda fel och skador innan köpet går igenom. Enligt svensk lag har köparen en undersökningsplikt, vilket innebär att köparen är ansvarig för att undersöka husets skick.
En professionellt utförd besiktning hjälper dig att uppfylla denna plikt och kan ge dig förhandlingsutrymme om brister upptäcks.
Att hoppa över besiktningen kan leda till oväntade problem och höga kostnader efter köpet. Därför är det alltid en god idé att anlita en kvalificerad besiktningsman.
Viktigt att understryka är dock att det inte räcker med att bara anlita en besiktningsman. Ett besiktningsutlåtande kan ge dig ett bra underlag att utgå ifrån, men besiktningsmannen kan inte fullgöra din undersökningsplikt åt dig.
Besiktning när du ska sälja bostad
För dig som ska sälja bostaden kan det vara fördelaktigt att göra en förbesiktning innan huset läggs ut till försäljning, eftersom det kan minska risken för framtida konflikter och stärka din position som säljare.
Några av fördelarna:
- Ökad trygghet för köparen: en förbesiktning visar att du som säljare är transparent och ger köparen en tydlig bild av husets skick. Detta kan bidra till att affären går snabbare och smidigare.
- Möjlighet att åtgärda brister: upptäck och åtgärda eventuella fel innan försäljningen för att undvika att dessa blir ett hinder vid förhandlingar.
- Marknadsföring: ett besiktigat hus kan användas som en fördel i marknadsföringen, eftersom det visar att du tar ansvar och ger potentiella köpare trygghet.
Olika typer av besiktning
Överlåtelsebesiktning
En överlåtelsebesiktning är en grundlig genomgång av ett hus och används ofta vid försäljning för att fastställa fastighetens skick. Syftet är att identifiera eventuella brister och dolda fel som kan påverka köparens beslut eller säljprocessen.
När bör den göras?
En överlåtelsebesiktning bör göras innan ett hus säljs eller köps. För köparen är det en viktig del av undersökningsplikten, medan säljaren kan använda en besiktning för att förbereda huset inför försäljningen.
Vad ingår i en överlåtelsebesiktning?
- Genomgång av husets konstruktion, tak, väggar och grund.
- Kontroll av ventilation, el och värmesystem.
- Identifiering av fuktproblem eller mögelskador.
- Dokumentation av synliga fel och brister i ett besiktningsprotokoll.
Fukt- och mögelbesiktning
En fukt- och mögelbesiktning fokuserar på att identifiera problem med fukt, mögel och vattenläckage, som kan vara skadliga både för huset och de boende.
När bör den göras?
- Om huset har en källare eller äldre våtutrymmen.
- Vid tecken på fukt, som flagnande färg, dålig lukt eller missfärgningar.
- Om huset är beläget i ett område med hög luftfuktighet eller dålig dränering.
Hur påverkar det husets värde och försäljningen?
- Fuktproblem kan leda till kostsamma reparationer och minska husets värde.
- För köparen ger en fuktbesiktning trygghet genom att tydligt visa om åtgärder krävs.
Energideklaration
En energideklaration är ett dokument som visar husets energiförbrukning och energieffektivitet. Enligt lag måste en energideklaration finnas vid försäljning av hus. Den utförs av en certifierad energiexpert och är giltig i tio år.
När bör den göras?
- Säljaren är ansvarig för att en giltig energideklaration alltid finns.
Hur påverkar det husets värde och försäljningen?
- En energieffektiv bostad med låga driftskostnader är mer attraktiv för köpare.
- Deklarationen kan visa förbättringsmöjligheter som höjer husets värde och energieffektivitet.
Hur lång tid tar en besiktning av ett hus?
En husbesiktning tar i regel 2-4 timmar beroende på bostadens storlek, skick och vilken typ av besiktning som ska utföras.
Faktorer som påverkar tiden:
- Storlek på huset: större hus kräver mer tid för att inspektera alla områden och system.
- Typ av besiktning: en standardöverlåtelsebesiktning går snabbare än en fördjupad besiktning, så som en fukt- eller mögelbesiktning.
- Ålder och skick: äldre hus eller fastigheter med kända problem kan kräva en mer noggrann undersökning.
Efter själva besiktningen tillkommer tid för att sammanställa och dokumentera resultaten i ett besiktningsprotokoll, vilket ofta skickas till beställaren inom ett par dagar.
Vad kostar en besiktning?
Priset för en husbesiktning varierar beroende på vilken typ av besiktning som görs samt husets storlek och skick.
Här är en generell prisbild:
- Överlåtelsebesiktning: mellan 7 000 och 15 000 kronor.
- Fukt- och mögelbesiktning: cirka 3 000-6 000 kronor.
- Energideklaration: cirka 3 000-5 000 kronor.
Varför varierar priset?
- Husets storlek: större hus tar längre tid att inspektera och dokumentera.
- Husets skick: äldre hus kan kräva en mer omfattande undersökning.
- Typ av besiktning: en standardbesiktning är billigare än specialiserade inspektioner.
Fördelar med att anlita en kvalificerad besiktningsman
1. Fackmannamässig dokumentation som står sig vid eventuella tvister
En certifierad besiktningsman genomför en noggrann genomgång av fastigheten och dokumenterar alla iakttagelser i ett besiktningsprotokoll.
Detta protokoll fungerar som en juridisk trygghet för både köpare och säljare, då det visar vad som faktiskt har kontrollerats och vilka eventuella brister som har upptäckts.
Om det mot förmodan skulle uppstå en tvist efter köpet, så kan protokollet användas som bevis för vad som var känt vid köptillfället.
2. Trygghet och tydlighet kring husets skick
En besiktning ger en tydlig och opartisk bedömning av fastighetens faktiska skick.
För köparen innebär detta att man kan fatta ett informerat beslut om bostadsköpet och undvika obehagliga överraskningar.
För säljaren ger en besiktning en bättre förståelse av husets tillstånd och kan bidra till att försäljningsprocessen går smidigare genom att eventuella frågetecken rätas ut redan innan bostaden säljs.
3. Möjlighet att upptäcka brister i tid och undvika oväntade kostnader
Genom att låta en besiktningsman undersöka fastigheten i ett tidigt skede kan både köpare och säljare få en klar bild av eventuella brister och åtgärder som kan behövas.
För köparen kan detta innebära en möjlighet att förhandla om priset eller kräva att vissa reparationer görs innan köpet genomförs.
För säljaren innebär det en chans att åtgärda brister i förväg, vilket kan höja fastighetens värde och minska risken för prisförhandlingar eller osäkerhet från potentiella köpare.
Vem betalar besiktning av hus?
Kostnaden för en husbesiktning betalas vanligtvis av den som beställer den och det beror på om det är säljaren eller köparen som tar initiativet till besiktningen.
- Säljaren: om säljaren väljer att göra en förbesiktning inför försäljningen, betalar de för att få bostaden inspekterad. Fördelen med detta är att det ger säljaren möjlighet att upptäcka och åtgärda eventuella brister innan bostaden läggs ut på marknaden. Det kan också fungera som ett trygghetsmoment för köparen.
- Köparen: när köparen gör en besiktning i samband med ett husköp är det köparen som står för kostnaden. Detta är en viktig del av köparens undersökningsplikt, och en oberoende besiktning säkerställer att köparen får en tydlig bild av husets skick innan affären genomförs.
Vid förhandling kan det ibland vara möjligt att komma överens om att säljaren och köparen delar på kostnaden för en besiktning, även om detta är ovanligt.
Hur länge gäller en besiktning av hus?
En besiktning av ett hus har ingen fast ”giltighetstid”, men är generellt mest relevant inom en kortare tidsperiod, oftast upp till 6-12 månader.
Faktorer att tänka på:
- Husets skick: husets skick kan förändras med tiden, särskilt om det inte underhålls eller om det påverkas av väder och andra yttre faktorer. Därför bör en besiktning betraktas som en ögonblicksbild.
- Marknadens krav: om huset är besiktigat och inte säljs inom ett halvår, kan en ny besiktning behövas för att säkerställa att allt är aktuellt.
- Försäkringsfrågor: försäkringsbolag och banker kan kräva en nyligen utförd besiktning som en del av köpprocessen.
Vid försäljning är det alltid en fördel att ha en aktuell besiktning som ger köparen en uppdaterad bild av husets skick och minimerar risken för framtida konflikter.
Hur går en husbesiktning till?
En husbesiktning sker i flera steg och utförs av en certifierad besiktningsman.
1. Förberedelse
Besiktningsmannen får information om huset – så som byggår, eventuella renoveringar och tidigare skador.
2. Visuell inspektion
Husets exteriör och interiör undersöks för att identifiera synliga brister – bland annat sprickor, fukt och slitage.
3. Kontroll av system
Uppvärmning, ventilation, el och dränering inspekteras.
4. Dokumentation
Besiktningsmannen sammanställer resultaten i ett protokoll med beskrivningar av eventuella problem och rekommenderade åtgärder.
5. Efter besiktningen
Besiktningsprotokollet används av köparen och säljaren för att slutföra affären. Om problem identifieras kan det leda till förhandlingar om priset eller krav på reparationer.
Vill du veta mer?
Har du frågor om bostadsmarknaden eller vill veta mer om husbesiktningar och hur vi på Norrlandsmäklarna kan hjälpa dig i din bostadsaffär?
Vi finns här för att ge dig svar på dina frågor och den vägledning du behöver. Med vår långa erfarenhet och lokala expertis i Sundsvall är vi en trygg partner i alla frågor som rör bostadsförsäljning, köp och värdering.
Varmt välkommen!
Fri värdering av din bostad
Går du i säljtankar? Kontakta oss gärna för en fri värdering av ditt hus. Vi ger ett rättvist och korrekt utlåtande om marknadsvärdet av fastigheten och erbjuder dig rådgivning för hur du ska gå tillväga vid eventuella önskemål om försäljning.
Fler vanliga frågor och svar om besiktning av hus
Hur mycket kostar det att besiktiga ett hus?
Priset varierar beroende på typ av besiktning och husets storlek. En standardöverlåtelsebesiktning kostar mellan 7 000 och 15 000 kronor.
Måste man som köpare besiktiga huset?
Ja, som köpare har du en undersökningsplikt enligt lag. En besiktning hjälper dig att uppfylla denna plikt och upptäcka eventuella brister i huset innan köpet.
Vad kollar man på en husbesiktning?
En besiktningsman undersöker husets konstruktion, tak, ventilation, el, värmesystem och fukt. Även grunden och dräneringen kontrolleras för att identifiera dolda problem.
Vem ska betala besiktning av hus?
Det beror på om det är en köparbesiktning eller förbesiktning:
- Köparen betalar om de beställer en besiktning inför köp.
- Säljaren betalar om de väljer att göra en förbesiktning inför försäljningen.
Vad är syftet med en besiktning?
Syftet med en husbesiktning är att ge en professionell bedömning av fastighetens skick och identifiera eventuella fel eller brister. Besiktningen ger köparen en trygghet genom att minska risken för oväntade problem efter köpet, samtidigt som den kan hjälpa säljaren att åtgärda brister i förväg och underlätta försäljningsprocessen.
Kan jag som köpare häva köpet om dolda fel visar sig?
Det beror på felets omfattning och om det klassas som ett dolt fel enligt lagen. Som köpare har du undersökningsplikt, vilket innebär att du måste kontrollera fastighetens skick noggrant innan köpet. Om felet borde ha upptäckts vid en normal besiktning kan du inte häva köpet.
Om felet däremot är dolt – det vill säga att det inte gick att upptäcka vid en noggrann besiktning och att det avviker från vad köparen rimligen kunnat förvänta sig – kan du ha rätt att kräva prisavdrag eller i vissa fall häva köpet. Detta bedöms dock från fall till fall, och det kan vara bra att rådfråga en jurist vid en eventuell tvist.
Har mäklare någon skyldighet att göra besiktning vid en försäljning?
Nej, mäklaren har ingen skyldighet att genomföra en besiktning, men de har upplysningsplikt och måste informera om kända fel eller brister. Det är köparens ansvar att besiktiga bostaden genom sin undersökningsplikt. Däremot kan mäklaren rekommendera både köpare och säljare att göra en besiktning för en tryggare affär.